Bygga hus – Steg 2
Ekonomi
Nu har vi diskuterat lite mjuka värden och drömt oss iväg om vad man vill bygga, hur skall det se ut, funktioner etc. I detta avsnitt så får vi dessvärre lämna era visioner och drömmar ett litet tag och börja tala om fakta och om ekonomi!
Detta mina vänner är den i särklass absolut vanligaste frågan jag får ”Vad kostar ett hus?” Varpå jag ofta brukar ställa frågan ”Vad får det kosta? Det är helt förståeligt att man som förstagångsköpare av ett hus inte har en aning om vad ens villadröm kan tänka sig kosta utan man har skapat en dröm och nu finns det inget i hela världen som kan stoppa den drömmen….. tills man börjar prata om ekonomi och får ett slag i ansiktet och vaknar upp och ser att ens villadröm skall finansieras också. Detta är ett brett ämne så håll er i, nu skall vi vägleda er i denna djungel med ekonomi och allt vad det innebär, som allt annat så är det inte komplicerat om man vet vad man skall tänka på.
Att notera, även detta kan vara helt olika beroende på ens förutsättningar, men om vi utgår från en ”normal”-kund så tar vi upp de absolut vanligaste frågorna och en och annan anekdot från verkligheten.
Vi kommer att ta upp dessa ämnen i detta steg:
- Vad bör man göra först?
- Byggherrekostnader
- Finansiering
- Byggnadskreditiv?
- När betalar man?
Vad bör man göra först?
Att bygga hus är som en ekvation, man har i ett tidigt skede bara okända variabler, men har X, Y och Z så man måste försöka lista ut någon av dessa. Här brukar jag rekommendera kunder när jag träffar dom i tidigt skede att gå till banken och be om ett lånelöfte. Min rekommendation börjar med ett lånelöfte när man går i planerna att bygga ett hus. För detta är nämligen en av de okända variablerna i ekvationen, ”Hur mycket får jag låna?” Här får man sätta sig ner och tala med sin bank och se vad man kan och får låna. Mer om vad banken kan hjälpa er med och vilka krav det finns tar vi upp i ”Finansiering” nedan.
Nu har vi tagit bort en okänd variabel, X är nu = Lånelöftet. Bra! Då har vi två variabler kvar, Y och Z, dessa kan man attackera på lite olika sätt, mitt förslag här är att hitta ett hus ni vill bygga hos en HUSTILLVERKARE och be om ett kostnadsförslag på det hus som är er villadröm.
Priset man sedan får är i detta läge bara en indikation, men utgår man från detta så har vi nu löst ännu en variabel, dvs Y är nu = HUSKOSTNADEN
Nu har vi tagit fram två av tre variabler och nu har vi väldigt bra förutsättningar för att komma vidare i sin husdröm. Vi vet nu vad vi får låna, vi vet ungefär vad ett hus kostar och då kan vi se hur mycket en tomt får kosta:
Bygga hus – Steg 2
Ekonomi
Nu har vi diskuterat lite mjuka värden och drömt oss iväg om vad man vill bygga, hur skall det se ut, funktioner etc. I detta avsnitt så får vi dessvärre lämna era visioner och drömmar ett litet tag och börja tala om fakta och om ekonomi!
Detta mina vänner är den i särklass absolut vanligaste frågan jag får ”Vad kostar ett hus?” Varpå jag ofta brukar ställa frågan ”Vad får det kosta? Det är helt förståeligt att man som förstagångsköpare av ett hus inte har en aning om vad ens villadröm kan tänka sig kosta utan man har skapat en dröm och nu finns det inget i hela världen som kan stoppa den drömmen….. tills man börjar prata om ekonomi och får ett slag i ansiktet och vaknar upp och ser att ens villadröm skall finansieras också. Detta är ett brett ämne så håll er i, nu skall vi vägleda er i denna djungel med ekonomi och allt vad det innebär, som allt annat så är det inte komplicerat om man vet vad man skall tänka på.
Att notera, även detta kan vara helt olika beroende på ens förutsättningar, men om vi utgår från en ”normal”-kund så tar vi upp de absolut vanligaste frågorna och en och annan anekdot från verkligheten.
Vi kommer att ta upp dessa ämnen i detta steg:
- Vad bör man göra först?
- Byggherrekostnader
- Finansiering
- Byggnadskreditiv?
- När betalar man?
Vad bör man göra först?
Att bygga hus är som en ekvation, man har i ett tidigt skede bara okända variabler, men har X, Y och Z så man måste försöka lista ut någon av dessa. Här brukar jag rekommendera kunder när jag träffar dom i tidigt skede att gå till banken och be om ett lånelöfte. Min rekommendation börjar med ett lånelöfte när man går i planerna att bygga ett hus. För detta är nämligen en av de okända variablerna i ekvationen, ”Hur mycket får jag låna?” Här får man sätta sig ner och tala med sin bank och se vad man kan och får låna. Mer om vad banken kan hjälpa er med och vilka krav det finns tar vi upp i ”Finansiering” nedan.
Nu har vi tagit bort en okänd variabel, X är nu = Lånelöftet. Bra! Då har vi två variabler kvar, Y och Z, dessa kan man attackera på lite olika sätt, mitt förslag här är att hitta ett hus ni vill bygga hos en HUSTILLVERKARE och be om ett kostnadsförslag på det hus som är er villadröm.
Priset man sedan får är i detta läge bara en indikation, men utgår man från detta så har vi nu löst ännu en variabel, dvs Y är nu = HUSKOSTNADEN
Nu har vi tagit fram två av tre variabler och nu har vi väldigt bra förutsättningar för att komma vidare i sin husdröm. Vi vet nu vad vi får låna, vi vet ungefär vad ett hus kostar och då kan vi se hur mycket en tomt får kosta:
LÅNELÖFTET – HUSKOSTNADEN = TOMTEN
Fördelen här är att tomten är den lättaste saken att leta efter själv, nu kan man gå in på HEMNET eller BONEO för att leta efter sin drömtomt och man vet ungefär vad det får kosta. Här bör man resonera att HUSPRISET och TOMTEN man kollar på bör hamna under LÅNELÖFTET för det kommer en massa tråkiga kostnader som man ibland brukar kalla BYGGHERREKOSTNADER, mer om detta kan ni läsa nedan.
Byggherrekostnader
En vanlig fråga som brukar dyka upp på de första mötena är:
• Vad är byggherrekostnader?
Inte helt lätt att veta då många tror dels att ”Byggherren” är entreprenören eller hustillverkaren när det i själva verket är ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten” kort sammanfattat: Kunden är byggherren.
Nu när vi klarlagt vem som är byggherren så skall vi gå lite djupare in i vad som normalt ingår i dessa ”Byggherrekostnader”.
Byggherrekostnader är kostnader som uppkommer för byggherren helt oberoende på vilken husleverantör eller entreprenadform man väljer, det som oftast innefattas i definitions byggherrekostnader vid småhusbyggnation kan delas upp i lite olika kategorier. Ena kategorin är skatter och avgifter (Kategori 1) som är krav från myndigheter och den andra kategorin (Kategori 2) är kostnader som påläggs byggherren i och med att man skall uppföra ett småhus, här kan man diskutera lite om vad som egentligen är en byggherrekostnad men nedan tar upp de kostnader som tillkommer utöver det uppenbara för själva huset och dess byggnation.
• Kategori 1
• Lagfart
• Pantbrev
• Bygglov
• Kontrollansvarig
• Kategori 2
• Tomt
• Byggström
• Container
• Anslutningsavgifter
• Vatten (Kommunalt eller eget)
• Avlopp (Kommunalt eller eget)
• El
• Fiber
Ovan punkter är dom absolut vanligaste kostnader som tillkommer utöver själva huset och det är viktigt att man har koll på dessa när man gör en kalkyl när man planerar sin villadröm.
De flesta punkter är förhållandevis självklara för en stor majoritet av husköparna men jag var i kontakt med en kund som ringde mig och sa:
”Hej! Har fått fakturan för tomten nu, jag skickar över den och så kan du betala den”. Jag blev först lite förvånad och informerade kunden om att jag hjälper till i byggprocessen med hus och entreprenad men köpet av er tomt får ni allt bekosta själva. Fick en besviken kund som sa att hon trodde det skulle ingå då det var ett nyckelfärdigt hus som hon hade köpt, inte alltid helt lätt det där.
Vad kostar då alla dessa ”Byggherrekostnader?
• Lagfart
• För privatpersoner så är lagfarten på 1,5 % av försäljningspriset och en expeditionsavgift på 825 kr.
• Exempel:
• Tomt: 1.000.000:-
• Lagfart = (1.000.000:- * 0,015) + 825:- = 15.825:-
• Läs mer om lagfart här: https://www.nordea.se/privat/liv/bostad/kopa-hem/lagfart.html
• Pantbrev
• Kort förklarat så är ett Pantbrev ett värdebevis som används som en säkerhet när man tar ett bolån. Ett pantbrev kostar 2 % av summan för pantbrevet samt en expeditionsavgift på 375 kr och en administrationsavgift på 750 kr.
• Exempel
• Lån: 1.000.000:-
• Pantbrev = (1.000.000:- * 0,02) + 375 + 750 = 21.125:-
• Läs mer om pantbrev här: https://www.nordea.se/privat/liv/bostad/kopa-hem/pantbrev.html
• Bygglov
• Denna kostnaden varierar stort över Sverige och dels för att ett bygglov kan innehålla lite olika saker (samråd, utsättning, platsbesök etc) så vi kommer gå in mer detaljerat om bygglov i avsnittet ”Bygglov” men anta att det kostar ca 50.000:- i ett normalfall.
• Kontrollansvarig
• I och med den nya plan och bygglagen från 2011 så ändrade man från det man kallade en ”Kvalitetsansvarig” till att man numer vid bygglovsärenden krävde en Kontrollansvarig. Mer om en kontrollansvarig och dess roll kommer vi till i avsnittet ”Kontrollansvarig” men denna tjänst bör kosta runt 20.000:- till 30.000:- för en normalvilla.
LÅNELÖFTET – HUSKOSTNADEN = TOMTEN
Fördelen här är att tomten är den lättaste saken att leta efter själv, nu kan man gå in på HEMNET eller BONEO för att leta efter sin drömtomt och man vet ungefär vad det får kosta. Här bör man resonera att HUSPRISET och TOMTEN man kollar på bör hamna under LÅNELÖFTET för det kommer en massa tråkiga kostnader som man ibland brukar kalla BYGGHERREKOSTNADER, mer om detta kan ni läsa nedan.
Byggherrekostnader
En vanlig fråga som brukar dyka upp på de första mötena är:
• Vad är byggherrekostnader?
Inte helt lätt att veta då många tror dels att ”Byggherren” är entreprenören eller hustillverkaren när det i själva verket är ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten” kort sammanfattat: Kunden är byggherren.
Nu när vi klarlagt vem som är byggherren så skall vi gå lite djupare in i vad som normalt ingår i dessa ”Byggherrekostnader”.
Byggherrekostnader är kostnader som uppkommer för byggherren helt oberoende på vilken husleverantör eller entreprenadform man väljer, det som oftast innefattas i definitions byggherrekostnader vid småhusbyggnation kan delas upp i lite olika kategorier.
Ena kategorin är skatter och avgifter (Kategori 1) som är krav från myndigheter och den andra kategorin (Kategori 2) är kostnader som påläggs byggherren i och med att man skall uppföra ett småhus, här kan man diskutera lite om vad som egentligen är en byggherrekostnad men nedan tar upp de kostnader som tillkommer utöver det uppenbara för själva huset och dess byggnation.
• Kategori 1
• Lagfart
• Pantbrev
• Bygglov
• Kontrollansvarig
• Kategori 2
• Tomt
• Byggström
• Container
• Anslutningsavgifter
• Vatten (Kommunalt eller eget)
• Avlopp (Kommunalt eller eget)
• El
• Fiber
Ovan punkter är dom absolut vanligaste kostnader som tillkommer utöver själva huset och det är viktigt att man har koll på dessa när man gör en kalkyl när man planerar sin villadröm.
De flesta punkter är förhållandevis självklara för en stor majoritet av husköparna men jag var i kontakt med en kund som ringde mig och sa:
”Hej! Har fått fakturan för tomten nu, jag skickar över den och så kan du betala den”. Jag blev först lite förvånad och informerade kunden om att jag hjälper till i byggprocessen med hus och entreprenad men köpet av er tomt får ni allt bekosta själva. Fick en besviken kund som sa att hon trodde det skulle ingå då det var ett nyckelfärdigt hus som hon hade köpt, inte alltid helt lätt det där.
Vad kostar då alla dessa ”Byggherrekostnader?
• Lagfart
• För privatpersoner så är lagfarten på 1,5 % av försäljningspriset och en expeditionsavgift på 825 kr.
• Exempel:
• Tomt: 1.000.000:-
• Lagfart = (1.000.000:- * 0,015) + 825:- = 15.825:-
• Läs mer om lagfart ”här”
• Pantbrev
• Kort förklarat så är ett Pantbrev ett värdebevis som används som en säkerhet när man tar ett bolån. Ett pantbrev kostar 2 % av summan för pantbrevet samt en expeditionsavgift på 375 kr och en administrationsavgift på 750 kr.
• Exempel
• Lån: 1.000.000:-
• Pantbrev = (1.000.000:- * 0,02) + 375 + 750 = 21.125:-
• Läs mer om pantbrev ”här”
• Bygglov
• Denna kostnaden varierar stort över Sverige och dels för att ett bygglov kan innehålla lite olika saker (samråd, utsättning, platsbesök etc) så vi kommer gå in mer detaljerat om bygglov i avsnittet ”Bygglov” men anta att det kostar ca 50.000:- i ett normalfall.
• Kontrollansvarig
• I och med den nya plan och bygglagen från 2011 så ändrade man från det man kallade en ”Kvalitetsansvarig” till att man numer vid bygglovsärenden krävde en Kontrollansvarig. Mer om en kontrollansvarig och dess roll kommer vi till i avsnittet ”Kontrollansvarig” men denna tjänst bör kosta runt 20.000:- till 30.000:- för en normalvilla.
Bygga hus – Finansiering
När man skapat sig en bra övergripande bild om vad allt kommer att kosta så behöver man ”bara” se till att man har ekonomin för att bygga sin villadröm. Har tidigare talat om Lånelöfte och som är grunden för vad man får låna och baseras på dels krav från bankerna, dels individuella kriterier då alla som bygger hus har olika förutsättningar som vi nämnt tidigare. Men om vi skall försöka sammanfatta lite vad som krävs för att bankerna skall hjälpa till er att bygga hus så är det följande:
Hur mycket får man låna?
- Det finns ett amorteringskrav som kortfattat säger:
- Lån under 50 % av bostadens värde = 0 % amortering!
- Lån mellan 50 % – 70 % av bostadens värde = 1 % amortering
- Lån mellan 70 % – 85 % av bostadens värde = 2 % amortering
- Skulle det då visa sig att man även hamnar på en belåning som är mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst så får man ytterligare 1 % att amortera på ovan.
- Under Covid-19.
- Bankerna har under Covid-19 gjort avsteg på amorteringen och de flesta banker godkänner nu att man får amorteringsfritt under en begränsad tid, Nordea har exempelvis ett erbjudande om amorteringsfritt i två år.
Sen kan eget kapital och eget arbete värderas hos bankerna och där är det svårt att säga vad som gäller generellt utan det får man ta med sin banktjänsteman om vad som gäller för just er.
Byggnadskreditiv
Allt är nu under kontroll för att bygga hus. Man vet vilka kostnader som kommer att tillkomma, man har ett låneflöte och man har börjat spana in både hus och tomt och skall snart sätta igång processen och då nämner banken ”byggnadskreditiv”.
Kortfattat kan man förklara byggnadskreditiv som lån av banken där dom inte har ett färdigt hus som säkerhet. I ett vanligt bolån har man lägre räntor då banken inte sitter med risker då det finns ett faktiskt värde i bostaden, vid ett byggnadskreditiv så betalar banken ut pengar exempelvis material och entreprenörer under byggnationen och under denna perioden så är bankens risk något större så därav blir byggnadskreditivets ränta högre än ett vanligt bolån.
Bygger man lösvirke så blir byggnadskreditivet aktuellt relativt fort i processen, men bygger man med ett småhusföretag så brukar de flesta bankerna starta upp byggnadskreditivet kort innan allt startar med byggnationen. Här arbetar bankerna väldigt olika och jag kan rekommendera er att kanske inte alltid kontakta ert närmsta bankkontor om ni vill be om ett byggnadskreditiv då många mindre bankkontor kan uppleva byggnadskreditiv som besvärliga och osäkra.
Andra banker har egna avdelningar som bara arbetar med byggnadskreditiv och bolån vilket innebär att dom vet vad det innebär och kan såldes ge bättre vägledning. Nordea är en av de banker som arbetar ihop med småhusleverantörer och där det finns en helt egen avdelning som bara arbetar med byggnadskreditiv.