Välja tomt för husbygge, vad ni bör tänka på

Kontakta hussäljare innan ni köper tomt

Det vanligaste misstaget jag ser är att familjer köper tomt innan de vet vad huset kostar. Utan en helhetsbild av budget, tomt, markarbete, hus och byggherrekostnader, riskerar ni att binda er vid en tomt och sedan inte ha råd att bygga det ni vill.

Kontakta en hussäljare tidigt. Se även vad du kan förvänta dig av finansiering och lånelöfte innan ni binder er. Jag åker gärna ut och tittar på tomten innan ni skriver på, det kostar inget och ger er ett bättre underlag för beslutet.

Vad kollar jag på en tomt?

När jag besöker en tomt tittar jag på fyra saker: är det jordbruksmark (då får man troligen inte bygga), finns det ett positivt förhandsbesked eller detaljplan, hur ser marken ut (lutning, berg, lera), och hur långt är det till anslutningar (vatten, avlopp, el).

Det jag ser ovan jord ger en första bild. Men det som finns under ytan, markens bärighet, vet vi först efter en geoteknisk undersökning.

Detaljplan eller förhandsbesked?

Inom detaljplan vet ni i förväg vad ni får bygga. Saker som ofta regleras är storlek, höjd, placering och ibland takmaterial. Fördelen är att bygglovsprocessen blir mer förutsägbar och ofta enklare.

Utanför detaljplan behöver ni ett förhandsbesked, kommunens bedömning av om det överhuvudtaget går att bygga på platsen. Det tar ungefär lika lång tid som ett bygglov och är en förutsättning för att kunna stycka av en ny tomt.

Risken med att köpa tomt utanför detaljplan utan förhandsbesked är att kommunen kan säga nej. Det är en risk som är värd att ha med sig innan ni binder er.

Marktyper, vad innebär de för kostnaden?

Berg. Bra bärighet, men kan kräva sprängning om berget ligger i vägen för grunden. Sprängning är en kostnad som varierar kraftigt beroende på volym.

Morän. Oftast den bästa marken att bygga på. Bra bärighet utan behov av pålning eller sprängning.

Lera. Vanligt i Göteborgsregionen. En del lera bär tillräckligt, annan gör det inte. Om leran inte bär behövs pålning, en merkostnad på 150 000–250 000 kr i normalfallet.

Torv. Den sämsta marken att bygga på. Kräver alltid pålning och ofta mer omfattande grundförstärkning.

Dolda kostnader vid tomtköp

Tomtpriset är bara en del av den totala kostnaden — det här brukar också tillkomma:

VA-anslutning. Kommunalt vatten och avlopp kostar 200 000–350 000 kr. Eget VA (brunn + avloppsanläggning) kostar 200 000–300 000 kr. Avståndet från tomten till anslutningspunkten påverkar.

Elanslutning. Beror på avstånd till befintligt elnät, 30 000–80 000 kr.

Fiber. 20 000–30 000 kr, beroende på operatör och områdesetablering.

Geoteknisk undersökning. 40 000–60 000 kr, men sparar er från överraskningar som kan kosta tio gånger mer.

Markarbete. 100 000–300 000 kr för en enkel, platt tomt, upp till 600 000 kr eller mer vid sprängning och pålning.

Lagfart och pantbrev. Lagfarten kostar 1,5 procent av köpeskillingen plus en fast avgift. Pantbrev kostar 2 procent av det belopp ni behöver låna.

Vad kostar en tomt i Göteborgsområdet?

De flesta småhustomter i Göteborgsregionen hamnar mellan 1 och 5 miljoner kronor. Men tomtpriset varierar kraftigt, det går inte att ge ett generellt pris. Det som driver priset uppåt är närhet till kust, närhet till sjö, centralt läge och bra utsikt. Tomter i lägen som Onsala, Särö och Billdal kan kosta väl över 10 miljoner. Samma kommun kan ha både prisvärda och extremt dyra tomter, det är läget som avgör, inte postnumret.

Kommunala tomter i nyexploaterade områden har ofta en fast prislapp och inkluderar VA-anslutning. Privata tomter varierar mer, både i pris och i vad som ingår.

Strandskydd och servitut

Strandskydd gäller generellt 100 meter från vatten, ibland utökat till 300 meter. Inom strandskyddsområdet får ni normalt inte bygga utan dispens. Det går att söka strandskyddsdispens hos kommunen om det finns särskilda skäl, till exempel att tomten redan är ianspråktagen eller avskild från stranden av en väg eller bebyggelse. Dispens beviljas inte automatiskt, och länsstyrelsen granskar kommunens beslut och kan upphäva det inom tre veckor. Kontrollera alltid förutsättningarna innan ni köper en kustnära tomt.

Servitut innebär att någon annan har rätt att använda en del av er mark, eller att ni har rätt att nyttja någon annans tomt — till exempel för infart till er tomt eller för en ledning. Det är relativt vanligt och kan påverka var ni kan placera huset. Servitut finns registrerade hos Lantmäteriet och bör kontrolleras före köp.

Kommunala tomter vs privata tomter

Kommunala tomter är ofta en del av ett planerat område med detaljplan, VA och infrastruktur på plats. Det minskar osäkerheten. Nackdelen är att det kan vara kö och att ni har mindre valfrihet kring läge.

Privata tomter ger ofta mer frihet men också mer osäkerhet. Markförhållanden, VA-lösning och bygglov behöver utredas. Det är vid privata tomter jag ser de största överraskningarna, både positiva och negativa.

Källa: Egen erfarenhet som hussäljare på Eksjöhus i Göteborg sedan 2017, baserat på husförsäljningar i Göteborgsregionen och kontinuerlig dialog med kunder, entreprenörer och kommuner. Om Sebastian Persson →