Gå igenom de vanligaste punkterna att kontrollera innan tomtköp. Få en PDF i mailen med era svar, identifierade flaggor och en kostnadsuppskattning baserad på det ni angett.
Av Sebastian Persson, hussäljare Eksjöhus Göteborg sedan 2017.
Här är de 20 punkterna förklarade i text. Använd som läshjälp innan eller efter wizarden ovan — och som samtalsunderlag när du pratar med kommunen, säljare och husleverantör.
Börja alltid här. Kommunens stadsbyggnadskontor kan bekräfta om tomten är byggbar, och du vill ha det skriftligt. En tomt kan säljas som "byggbar" utan att det stämmer formellt — och utan skriftligt besked står du utan skydd.
Inom detaljplan är reglerna tydligare: planen styr husstorlek, antal våningar, nockhöjd och placering. Utanför detaljplan krävs istället förhandsbesked från kommunen. Läs mer om bygglovsprocessen.
Prickad mark i detaljplanen får inte bebyggas. Om den del där huset ska stå är prickad måste modellen flyttas eller bytas. Kontrollera att just din husmodell får plats inom det icke-prickade området innan du beställer ritning.
Utanför detaljplan krävs förhandsbesked innan du kan söka bygglov. Avgiften är 10 000–20 000 kr, handläggningen tar 8–12 veckor, och beslutet är giltigt i två år från laga kraft enligt 9 kap 18 § plan- och bygglagen. Efter två år räknas en ny ansökan som en ny prövning — även om inget har förändrats. Se min artikel om kommunalt godtycke.
Fastighetsregistret hos Lantmäteriet visar om servitut finns registrerade på tomten. Vanliga servitut: vägrätt, avloppsledning, elledning, brygga eller båtplats. Om servitutet ligger där huset ska placeras behöver det omförhandlas eller flyttas — kontakta Lantmäteriet.
Inom 100 meter från hav, sjö eller vattendrag gäller strandskydd (ibland utökat till 300 meter). Strandskyddsdispens kostar vanligtvis 5 000–12 000 kr beroende på kommun och åtgärd, och handläggningen tar 12–20 veckor. Ansökan görs via Länsstyrelsens e-tjänst. Börja dispensprocessen omedelbart om den behövs — den ligger först i tidskedjan.
Marktypen är en av de största kostnadsdrivarna. Lera kan kräva pålning (150 000–200 000 kr). Berg kräver sprängning. Morän är ofta enklast. Fyllnadsmassor och organisk jord (torv) kräver alltid geoteknisk undersökning. Läs mer om markarbete.
En platt tomt är billigast att bygga på. 1–2 meters höjdskillnad påverkar markarbetet måttligt. 2–4 meter innebär sprängning eller schaktning (+200 000–400 000 kr). 4+ meter kan kräva sluttningshus eller stora marktransporter (+400 000–800 000 kr).
Kostar 40 000–60 000 kr beroende på omfattning men kan spara hundratusentals i överraskningar. På leriga tomter i Göteborgsregionen är den nästan obligatorisk. Läs hela texten om pålning och geoteknik.
Titta hur vatten rinner på och från tomten. Berg ovanför tomten kan leda vattenavrinning som ökar dräneringsbehovet. Om kommunen inte tar hand om dagvatten behöver du en egen lösning — stenkista eller infiltration för 20 000–50 000 kr.
Kan grävmaskin och lastbil ta sig in på tomten? Om inte blir markarbetet betydligt dyrare. Ny väg under 50 m kostar 30 000–80 000 kr, 50–200 m kostar 80 000–200 000 kr, 200+ m kostar 200 000–400 000 kr.
Gör en ledningskoll via ledningskollen.se — gratis tjänst från Post- och telestyrelsen. Den täcker ledningsnät utanför egen fastighet (el, fiber, vatten, tele). Viktig innan ni gräver infart eller anslutning.
Kommunal VA-anslutning kostar 250 000–350 000 kr som fast avgift, oavsett avstånd. Utanför VA-område krävs eget avlopp (trekammarbrunn med infiltration eller reningsverk) för 150 000–250 000 kr plus miljölov för 3 000–5 000 kr. Egen borrad brunn kostar 60 000–100 000 kr.
Elanslutning: under 50 m kostar 40 000–50 000 kr, 50–200 m kostar 50 000–80 000 kr, över 200 m kostar 80 000–150 000 kr. Fiberanslutning kostar 20 000–40 000 kr.
Lagfart kostar 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr i expeditionsavgift. Pantbrev kostar 2 % av lånebeloppet plus 375 kr per nytt pantbrev. Enligt Lantmäteriet. Två poster som glöms ofta i budgeten. Läs mer om hur du finansierar husbygget.
Besök tomten vid olika tider på dygnet. Var ska uteplatsen ligga? Hur faller solen över köket och sovrummen? Skymmande berg, träd eller byggnader i söderläget påverkar både trivsel och framtida energikostnad.
Avstånd till närmsta grannhus påverkar både trivsel och risk för överklagande. Grannsynpunkter är den vanligaste orsaken till bygglovsförsening. Tidig dialog med grannarna lönar sig nästan alltid.
Läs kommunens översiktsplan. Planerade vägar, bostadsområden eller verksamhetsområden i närheten påverkar både trivsel och framtida värde på fastigheten.
Avstånd till större väg, kollektivtrafik inom 1 km, skola och förskola, mataffär. Det här är vardagen efter inflyttning — räkna på restiderna realistiskt.
På morgonen, kvällen, i regn, under rusningstid. Se hur vattnet rinner. Känn på ljudet från vägar och grannar. En tomt som känns rätt i sol kan kännas helt annorlunda i mörker.